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遇到“一房二卖”怎么办
时间:2017-01-19 17:58  来源:  点击:547
   最近在一起房屋买卖合同纠纷中遇到了“一房二卖”的情况,对此问题进行了一些研究,借这篇文章把当时的所思所想写出来,也许对他人有用。
    案情简介:A(自然人)在B(房地产开发商)处购买了一套房子,交完全款之后,B拒不把房屋交给A,并拒绝给A办理过户手续。A无奈,只能向法院起诉B,要求B交付房屋并配合办理相关房屋过户手续。在诉讼过程中,B又把房屋卖给了他人,即“一房二卖”。这种情况怎么办?
    第一,财产保全提前做。
    根据法律规定,财产保全可以分为诉前保全和诉讼(诉中)保全。如果能够申请诉前保全尽量申请诉前保全,要求查封涉案房产,防止被告在诉讼过程中再次出售。有的法院可能诉前保全做起来困难,可以在法院受理案件之后,及时联系办案法官,提出诉讼保全申请,查封涉案房产的。
    申请财产保全的一大障碍就是需要提交担保。以前法院要求原告提供等值的担保,甚至要求必须有三分之一的为现金,而原告往往无法提供,导致无法对涉案的房产进行保全。2016年12月1日之后,《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》开始实施。根据该规定:1、担保数额不超过请求保全数额的百分之三十;2、申请人可以以财产保全责任险合同的方式为财产保全提供担保,即向保险公司投保财产保全责任险,保险公司向法院出具保函。这样的规定无疑降低了财产保全提供担保的门槛,减轻了原告的压力,更容易提供担保。
    第二,两条路径的选择。
    发生一房二卖之后,原告有两个路径可以选择:1、变更诉讼请求,要求被告返还购房款,并支付相当于已支付的购房款一倍的赔偿金(即“双倍赔偿”);2、要求法院中止审理,另行起诉被告与第三者的购房合同无效。这两个选择各有利弊,需慎重做出选择。
    首先,选择“变更诉讼请求,要求被告双倍赔偿”的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”
    但是如果选择这一路径,则被告与第三人之间的房屋买卖合同关系是否有效将不再审查。而被告与第三人之间的房屋买卖关系有可能是真实存在的,也有可能是虚假的,特意为诉讼而做的。有可能被告是恶意,而第三人是善意的,也有可能是双方串通一气的损害原告利益的。另外,原告会失去挑选好的房屋,只能要求被告赔偿金钱。如果被告也转移了其他资产的话,那么最后的法院判决将难以执行。
    其次,选择“要求法院中止审理,另行起诉被告与第三者的购房合同无效”的法律依据是《合同法》第五十二条的规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效”。被告和第三人签订的合同如果存在虚假合同、价格奇高奇低、两人之间存在特殊关系等等情况下,可以考虑申请法院中止审理。
    但是如果选择这一路径,也有弊端:1、时间会很长,因为正在进行的诉讼要中止,等另外的诉讼案件出判决结果,而另外的诉讼可能还需要一审、二审,这就需要半年到一年甚至更长的时间才能结束;2、另外起诉的案件存在诉讼风险,即败诉的可能性;3、未必符合原告的利益最大化。如果房价稳定的情况下,被告返还双倍返还已经支付的购房款可能对原告更有利益。
    选择哪种方式,要根据具体情况而定了。
    第三,亡羊补牢,为时未晚。
    虽然涉案房子已经被销售了,但是可能被告和第三人的房屋交易还没有彻底完成,仅仅做了一个网签,另外被告可能还有其他财产。比如:被告是开发商,还有其他房屋没有销售完;原告购买了几套房屋,只被卖了一套,还有其他的房屋没有卖。这个时候,需要尽快申请保全,尽快查封涉案房屋或者被告其他的房产。
    如何查封,查封哪些房产要根据下一步的诉讼选择来决定。如果选择要求双倍赔偿,则可以要求查封被告其他相当于变更后诉讼请求赔偿金额的房产;如果只要求中止审理,则只能要求查封涉案房产。
    综上,现在房地产市场处于不稳定的状态,房地产开发商或者房屋的出卖人受利益的驱使可能会出现“一房二卖”的情况,遇到这种情况的时候,应该根据案件具体情况进行分析,与法官深入沟通,做出合适的选择,切实维护原告(购房人)的合法权益。(作者:赵虎 律师)
 

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